Vpogled v avstrijski stanovanjski model [1]

Temelj avstrijske (ne samo dunajske) stanovanjske politike je zagotavljanje zadostne ponudbe tako imenovanjih dostopnih stanovanj (affordable housing), ki se oddajajo po stroškovni najemnini. Večino dostopnih stanovanj danes gradijo stanovanjska združenja in zasebni investitorji. Občinske in mestne oblasti predvsem načrtujejo in urejajo takšno gradnjo, zagotavljajo opremljena zemljišča po regulirani ceni ter druge finančne spodbude investitorjem (ne najemnikom).

Ker je delež dostopnih stanovanj med vsemi najemnimi stanovanji visok, v nekaterih deželah in na Dunaju tudi prek 40 %, ima takšen model številne pozitivne ekonomske učinke. Večji delež dostopnih stanovanj vpliva na nižje najemnine tržnih stanovanj in zmanjšuje nihanja na najemnem trgu, spodbuja naložbeno aktivnost, odgovarja na izzive rasti prebivalstva zaradi priseljevanja ter znižuje potrebo po subvencioniranju najemnin.

1. Dostopna stanovanja

Dostopnih stanovanj praviloma ne gradi država ali javni sklad, ampak zasebni investitorji, investitorji iz tako imenovanega "tretjega sektorja", to je omejeno profitna stanovanjska združenja, ter občine. Pri tem občine in mesta praviloma ne gradijo več novih stanovanj, ampak upravljajo s stanovanjskim fondom, ki je nastal v času povojne množične gradnje družbenih stanovanj. Na Dunaju je dobra petina najemnih stanovanj v lasti stanovanjskih združenj, enak delež pa v lasti mesta.

Povprečna najemnina za kvadratni meter stanovanjske površine v državi je 7,3 evra pri stanovanjskih združenjih, 6,9 evra za občinska stanovanja ter 9,8 evra za stanovanja v prostem tržnem najemu. Povprečna najemnina za dostopna stanovanja je torej približno 25 % nižja od tržne.

Najemnina za dostopna stanovanja je regulirana, vendar ni predpisana v znesku s formulo, temveč je opredeljena generično, kot stroškovna najemnina. To je najemnina, ki investitorju omogoča vračilo posojila ter pokritje stroškov vzdrževanja stanovanj, pa tudi zakonsko omejeni dobiček. To pomeni, da je višina dostopne najemnine lahko različna glede na višino vhodnih stroškov konkretnega projekta, spreminja pa se tudi skozi čas.

Pravico do najema dostopnih stanovanj imajo osebe, ki nimajo lastne nepremičnine in ne dosegajo dohodkovnega cenzusa. Ta je postavljen tako visoko, da je do dostopnih stanovanj upravičenih približno 75 % celotne populacije (državljanstvo ni pogoj). Ti vstopni pogoji se praviloma preverjajo samo ob prvem najemu. Regije in občine poleg teh osnovnih pogojev lahko določajo tudi dodatne pogoje, prednostna merila ali kvote za posamezne skupine oseb (npr. varovana stanovanja ali stanovanja za brezdomce). Dunaj postavlja pogoj, da mora oseba vsaj dve leti živeti v mestu, preden lahko kandidira za dostopno stanovanje.

Dostopna stanovanja je potrebno ločevati od socialnih stanovanj, ki jih gradijo predvsem občine, in od subvencioniranja najemnin osebam z najnižjimi dohodki, ki so predmet socialne in ne stanovanjske politike.

2. Omejeno profitna stanovanjska združenja

V Avstriji je danes 182 omejeno profitnih stanovanjskih združenj (Gemeinnützige Bauvereinigungen, kar v angleščino prevajajo kot Limited-Profit Housing Associations). Dobra polovica teh združenj so stanovanjske zadruge, kjer so člani praviloma najemniki ali lastniki stanovanj. Ostala združenja so družbe z omejeno odgovornostjo, 10 pa je delniških družb. Lastništvo deležev je lahko kombinirano med zasebnimi vlagatelji, občinami (mesti), javnimi in finančnimi institucijami, ne glede na to pa se združenja ne smatrajo za del javnega sektorja.

Stanovanjski fond, ki je danes v lastništvu stanovanjskih združenj, se je začel graditi že v okviru močnega zadružnega gibanja v 19. stoletju. Drug pomemben vir stanovanj je bil prenos iz stanovanj, ki so jih industrijska podjetja zgradila za svoje delavce. Tretji pomemben vir je outsourcing javnih (občinskih, mestnih) stanovanjskih projektov na stanovanjska združenja.

V dostopnih stanovanjih, ki jih zagotavljajo stanovanjska združenja, živi skoraj petina vseh avstrijskih gospodinjstev. Deleži se razlikujejo med regijami (deželami) zaradi razlik v spodbudah, ki jih zagotavljajo javne oblasti. Približno 70 % stanovanj, ki so jih zgradila stanovanjska združenja, je v najemu, ostala pa so lastniška, bodisi ker je najemnik izkoristil pravico do nakupa po petih letih najema bodisi ker so bila že v osnovi namenjena za prodajo. Med novogradnjami večstanovanjskih stavb je delež stanovanjskih združenj kar 44%.

Delovanje stanovanjskih združenj ureja poseben zakon, ki določa:

• pravila glede izračuna stroškovne najemnine; po odplačilu dolga se najemnina zniža na le nekaj evrov za kvadratni meter, kar pokriva stroške vzdrževanja in omejeni dobiček,

• zgornjo mejo dobička, ki ga je dopustno vključiti v stroškovno najemnino, omejitve glede razdelitve dobička lastnikom združenja ter obveznost reinvestiranja dobička v stanovanjsko gradnjo,

• omejitve opravljanja drugih dejavnosti in prepoved povezanost vodilnih oseb z gradbenim sektorjem,

• obveznost revidiranja, ki je poverjena zvezi stanovanjskih združenj.

3. Finančne spodbude

Stanovanjska združenja so upravičena do stanovanjskih posojil po ugodni obrestni meri (trenutno 60 bazičnih točk nad Euriborjem) ter so oproščena plačevanja davka od dobička.

Pred kratkim je bila uvedena tudi najvišja dopustna cena urejenih komunalnih zemljišč, namenjenih za gradnjo dostopnih stanovanj, ne glede na to, ali je investitor stanovanjsko združenje ali zasebno, profitno usmerjeno podjetje. Investitor mora pri gradnji na takšnih zemljišč praviloma zagotoviti, da se vsaj 70 % stanovanjskih enot oddaja po stroškovni najemnini. Regulirana cena takšnih zemljišč znaša 188 evrov na kvadratni meter. Za primerjavo, tržna cena opremljenega stanovanjskega zemljišča na Dunaju je lahko tudi petkrat višja od regulirane.

4. Dunajski stanovanjski projekti in zemljiška politika

Dunajska stanovanjska politika se danes namesto v gradnjo usmerja predvsem v pripravo in prodajo zemljišč za gradnjo dostopnih stanovanj. Takšni projekti praviloma nastajajo na degradiranih mestnih območjih, kot so območja nekdanjih železniških postaj, kjer mesto poskrbi za sanacijo, komunalno opremljenost, prometno in drugo infrastrukturo, nato pa zemljišča proda investitorjem po regulirani ceni za gradnjo dostopnih stanovanj. V enem od projektov je bilo ocenjeno, da lahko mesto tudi s prodajo po regulirani ceni povrne šestkratnik vložka v pripravo zemljišč. Glede na to, da je cena zemljišča regulirana, si potencialni investitorji med seboj konkurirajo predvsem s kakovostno gradnje in bivalnega okolja.

Čeprav je investitorjev na določenem območju lahko veliko, pa morajo slediti projektu gradnje, ki je izbran na mednarodnem razpisu. Poleg okoljske vzdržnosti (zelene površine, ohranjanje delov naravnega okolja, omejevanje parkirnih mest in cest in podobno) se vse bolj poudarja tudi načelo družbene vzdržnosti stanovanjskih projektov. To pomeni, da morajo biti objekti ter infrastruktura v smislu oskrbe, kulturnih dejavnosti, rekreacije, skupnostnih prostorov, javnih storitev in podobno zasnovani tako, da tvorijo kakovostno bivalno okolje in so privlačni za ljudi iz različnih starostnih skupin in družbenih slojev. S tem se skuša ustvarjati vzdržne in raznovrstne skupnosti ter preprečevati getoizacijo območij s pretežno dostopnimi stanovanji.

Večina takšnih projektov je bila doslej zasnovana na zemljiščih, ki so bila že v lasti mesta ali pa jih je to lahko pridobilo od države ali javnih podjetij, na primer železnic. Danes se mesto od prodaje takšnih zemljišč postopno usmerja k dolgoročnemu oddajanju investitorjem. Predvsem pa se vse bolj usmerja tudi v aktivno zemljiško politiko in prostorsko planiranje. To na primer vključuje tudi možnost odkupovanja (akvizicije) zemljišč, potrebnih za zaključene stanovanjske projekte, ter načrtovanje območij za dostopna stanovanja v prostorskih aktih.

5. Drugi primeri ukrepov

Za spodbujanje izkoriščanja zemljišč, ki so v prostorskih načrtih opredeljena kot zazidljiva, velja pravilo, da se, če do gradnje ne pride, po petih letih njihova namembnost avtomatično povrne v prejšnjo. Za spodbujanje oddaje ali prodaje praznih stanovanj nekatere občine in dežele postopno zvišujejo dajatve iz svoje pristojnosti glede na trajanje neuporabe.

Velik izziv opisanemu stanovanjskemu modelu danes predstavljajo visoke cene energentov in gradbenih materialov. Rešitve, ki jih uvajajo deželne oblasti, vključujejo daljšo ročnost, večji delež in nižje obrestne mere posojil za gradnjo dostopnih stanovanj, znižanje lastne udeležbe investitorja, subvencije za posamezne elemente gradnje (npr. fotovoltaiko) ter zvišanje dohodkovnega cenzusa za najem dostopnih stanovanj. Predstavniki stanovanjskih združenj kot možne rešitve omenjajo tudi aktivnejše uveljavljanje načel krožnega gospodarjenja s prostorom, na primer:

• obnova obstoječih stavb, kjer je že zagotovljena vsa potrebna infrastruktura,

• zgoščevanje stanovanj na že obstoječih stanovanjskih območjih, na primer z delitvijo stanovanjskih enot, z dograjevanjem obstoječih stavb ali z gradnjo na obstoječih parkiriščih,

• uveljavitev možnosti malih sprememb prostorskih aktov, ki bi na območjih za dostopna stanovanja dopustile odstopanja od največje dovoljene zgoščenosti pozidave.

6. Uporabnost za Slovenijo

Pri razmišljanju o uvajanju podobnih rešitev v Sloveniji je potrebno imeti pred očmi, da avstrijski stanovanjski model deluje kot usklajena celota regulativnih, finančnih in zasebnih pobud ter da lahko prenašanje zgolj posameznih elementov te celote zmanjša njihovo učinkovitost.

Posebni izzivi pri uvajanju podobnega modela v Sloveniji bi verjetno bili:

• razpršeno lastništvo zemljišč, pomanjkanje večjih površin degradiranih območij v javni lasti, težavni postopki lastniškega preurejanja zemljišč,

• premalo izkušenj z oblikovanjem javnih politik na način, da se cilje dosega predvsem z angažiranjem in usmerjanjem zasebnega sektorja, ter na drugi strani premajhna pripravljenost za podjetniško delo v sektorjih z omejenih oziroma reguliranim dobičkom,

• dolgotrajno obdobje, ki bi bilo potrebno za povečanje deleža dostopnih stanovanja na raven, ki bi imela pomembne ekonomske učinke na celotni najemni trg (zato bi bila potrebna začetna usmeritev predvsem na najbolj kritična območja oziroma mestna naselja),

• visok delež lastništva stanovanj in hiš, ki se uporabljajo kot bivališče in se razumejo kot vrednota v primerjavi z najemniškim statusom,

• negativne izkušnje s socialno sliko območij, kjer prevladujejo socialna stanovanja (zato bi bilo nujno uveljaviti načrtovanje in projektiranje po načelih družbene vzdržnosti).
  

[1] Gradivo je povzetek informacij, ki so bile zbrane med študijskim obiskom projektne skupine MNVP in zunanjih izvajalcev za pripravo Strateškega načrta krožnega gospodarjenja s prostorom.